□ 本報(bào)記者 戰(zhàn)海峰
□ 本報(bào)通訊員 王凱旋 曹佳俊
近年來，隨著各地限購及個(gè)人首套自住購房?jī)?yōu)惠政策的出臺(tái)，在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中，各方當(dāng)事人以資本、購房資格共同出資合伙購房情形屢見不鮮，這樣的約定是否有效？在履行中是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)？近日，重慶市江北區(qū)人民法院審理了一起涉及合伙購房的案件，認(rèn)定原被告雙方成立合伙關(guān)系，相關(guān)受益應(yīng)當(dāng)平均分配。
法院查明，2017年7月7日，林某與重慶嘉益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定林某向重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以按揭貸款方式購買案涉房屋，并由邱某實(shí)際支付首付款，貸款94萬元，月供均由邱某實(shí)際償還。
2021年4月29日，林某將案涉房屋出售給案外人蒲某，總價(jià)款197萬元，林某將邱某購房支付的相關(guān)費(fèi)用及貸款償還完畢后剩余40萬元，因雙方未能就收益分配達(dá)成一致意見，該款項(xiàng)由林某存入銀行。后雙方通過微信協(xié)商收益分配問題，但始終未達(dá)成一致意見，邱某為此訴至法院。
江北區(qū)法院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)在于邱某與林某系委托合同關(guān)系還是合伙合同關(guān)系，以及購房收益如何分配。關(guān)于邱某與林某之間構(gòu)成委托關(guān)系還是合伙關(guān)系的問題，從邱某和林某之間的聊天記錄看，除在開始邱某說了一句以林某的名字認(rèn)籌外，無其他地方提及委托購房一事，而在邱某自己向林某所發(fā)的微信中多次提到大家一起合伙購房，并多次與林某就案涉房屋出售后的收益進(jìn)行不斷地協(xié)商。同時(shí)，邱某向林某出具的收條上也載明“剩余40萬元在雙方未達(dá)成分配協(xié)議之前暫由林某存入銀行”。林某稱案涉房屋是合伙購房，邱某在與林某的聊天記錄中也提到大家合伙購房，可認(rèn)定邱某與林某之間系合伙購房的關(guān)系，邱某以支付購房首付款、契稅等并償還按揭貸款的方式進(jìn)行投資，林某以其購首套房當(dāng)時(shí)所享受的低首付房款和低利率進(jìn)行投入。
關(guān)于利潤(rùn)的分配問題，因林某與邱某在合伙期間未對(duì)合伙利潤(rùn)的分配進(jìn)行約定，且后來在雙方的多次協(xié)商時(shí)亦未達(dá)成一致分配方案，同時(shí)因林某是以其首套房購房所享受較低的首付款及貸款利率投作為合伙人，雙方的出資比例無法確定，根據(jù)民法典規(guī)定，房屋利潤(rùn)應(yīng)平均分配，即林某與邱某分別享有20萬元。故林某應(yīng)將40萬元購房收益中的20萬元分配給邱某。
據(jù)此，法院判決被告林某本判決生效之日起10日內(nèi)向原告邱某支付合伙利潤(rùn)20萬元。
依據(jù)協(xié)商過程可判斷當(dāng)事人意圖建立的法律關(guān)系
法官庭后表示，合伙購房的基本模式是親戚、朋友之間基于人身信賴關(guān)系，一方擁有資金優(yōu)勢(shì)以資金出資，另一方擁有購房政策紅利，以其購房資格出資，共同投資購買房屋，待房屋增值后轉(zhuǎn)賣獲取增值利潤(rùn)的共同投資行為。該形式具有典型人合信賴關(guān)系，通常不會(huì)通過書面形式將合伙事項(xiàng)予以固定，因而容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。
實(shí)踐中，即使共同購房當(dāng)事人間未簽訂書面的合作協(xié)議，但根據(jù)當(dāng)事人雙方購房期間的協(xié)商也可以初步判斷當(dāng)事人之間意圖建立的法律關(guān)系。本案中，邱某在購房前期僅表示需要林某以其個(gè)人名義對(duì)擬購房屋認(rèn)籌，二人對(duì)于轉(zhuǎn)賣收益雖未達(dá)成一致，但至少表明林某在共同購房中享有分配收益權(quán)利，這與委托關(guān)系下的“借名買房”有著本質(zhì)不同。在“借名買房”情形下，資格方以出讓其購房資格，通常在購房初期由資本方向其支付一定金額傭金，而對(duì)房屋轉(zhuǎn)賣收益并不參與分配。同時(shí)，在委托關(guān)系下的“借名買房”中，房屋的名義持有人僅充當(dāng)“工具人”角色，無論出資方此次投資行為是否盈利，其通常在出讓購房資格時(shí)即受領(lǐng)一定傭金，名義持有人不承擔(dān)投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。本案中，林某在轉(zhuǎn)賣房屋之前，未就林某出讓購房資格是否取得報(bào)酬進(jìn)行協(xié)商，且購置房屋后，邱某亦未表示向林某付傭金，雙方僅就轉(zhuǎn)賣收益分配問題進(jìn)行磋商，進(jìn)一步強(qiáng)化邱某與林某之間系合伙購房關(guān)系。
關(guān)于合伙購房的利潤(rùn)分配問題，民法典規(guī)定，合伙的利潤(rùn)分配和虧損分擔(dān)，按照合伙合同的約定辦理；合伙合同沒有約定或者約定不明確的，由合伙人協(xié)商決定；協(xié)商不成的，由合伙人按照實(shí)繳出資比例分配、分擔(dān)；無法確定出資比例的，由合伙人平均分配、分擔(dān)。購房資格能否構(gòu)成合伙的出資進(jìn)而主張利潤(rùn)分配，應(yīng)當(dāng)考量該資格對(duì)交易是否產(chǎn)生決定性作用或該資格能否降低購房成本，只要二者滿足其一，即可認(rèn)定該購房資格為有效的合伙出資，有權(quán)要求分配合伙利潤(rùn)。
本案中，林某以其首套房購房資格出資，以低至二成的低首付以及低利息購房貸款，顯然能夠降低資本方的前期投資成本，大幅提升了資本方購房交易的機(jī)會(huì)，有權(quán)要求利潤(rùn)分配。至于利潤(rùn)分配比例，因購房資格出資難以量化，在合伙購房雙方當(dāng)事人未就利潤(rùn)分配通過合伙協(xié)議予以確定，嗣后亦未能通過協(xié)商決定的情況下，應(yīng)由合伙人平均分配利潤(rùn)。